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保障房產權共有能否平衡各方利益 - 租屋
發表者：
pan Agnes( 小學級 4 級)
發表時間：
2012-03-23 12:03:48
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保障房產權共有能否平衡各方利益 - 租屋
租屋
媒體稱多地均在探討地方政府與開發商可以接受的模式建設保障房。上海、江蘇、福建、湖南、河北、山東等多地試點“共有產權”房，“向保障對象出售一定的產權用以回籠部分保障房建設資金”。保障房建設壓力確實不小。
官方數據顯示，截至5月底，今年1000萬套保障房建設的實際開工率僅為34%，其中超過70%城市的開工率更是不足30%，而住建部對保障房開工時間要求“11月末前須全面開工”，開工率嚴重滯后的原因據說是存在較大的資金缺口。
實際上，為確保保障房建設的資金充足，中央政府曾要求各地土地出讓金凈收益10%須用于保障房建設。解決保障房融資困局成為亟需解決的問題，各方也都已著手改善創新融資機制。日前，一度緊閉的地方融資平臺閘門再度打開，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。“共有產權房”的試點，也正是在這樣的背景之下出現的。
保障房產權共有的主要模式即是：在廉租房、經適房等保障房當中，申請人可以先購買保障房的部分產權，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%-80%。達到一定年限后，保障對象可以通過購買的方式，將政府產權部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產權房屋。簡而言之，就是借向保障對象出售一定的產權之機，從而回籠部分保障房建設資金。
保障房產權共有，實際上是地方政府、房地產開發商和保障對象三者之間的一種利益調整。保障房產權共有舉措推出，地方政府的融資困境能因此得到較大程度緩解，之前純粹用來租賃的廉租房收益格局就將發生變化，因為收取租金到產權共有的轉變，無疑加快了資金的回流速度。
參與保障房建設的開發商，原本就能從保障房地塊附近以優惠的價格拿下商業用地，而保障房產權共有之后，獲利自然也隨之有了進一步保障。然而，保障對象是否能從產權共有中獲利，尚待觀察。可以形象的說，共有產權類似于此前一次性收取多年房租的做法，這看似確保了入住權利的最終實現，但因為同時也提出了額外附加條件，保障對象負擔隨之加重。盡管政府與保障對象各占幾成產權的細則并未確定，但提高了交易門檻是無疑的。保障房本身要求的流動性和循環性將成為問題。保障房產權共有的舉措，實際上最不吃虧的仍是開發商。
面對當前保障房的融資困境，首要確保的應是土地出讓金凈收益10%用于保障房建設，只有先滿足這個前提條件，才能繼續尋找其他融資渠道，否則，一方面土地出讓金凈收益沒有用于保障房建設，另一方面又抱怨資金存在缺口，那融資困境就將是一個偽問題。
積極的融資機制創新嘗試，當然是應當提倡和鼓勵的，但是應該確保的先決條件是最大程度滿足保障對象，這需要政府確保基本投入，需要開發商一定程度作出讓利，進而尋找利益平衡。
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